Ринок землі запрацював: деталі, прогнози та коментаріЛ. Дем’яненко,

c. н. с. Інформаційно-аналітичного відділу ФПУ,

канд. філол. наук

         Ринок землі запрацював: деталі, прогнози та коментарі

 

З 1 липня 2021 року набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який скасовує мораторій на продаж сільгоспземлі. Як повідомляє Укрінформ, відповідна норма міститься у прикінцевих положеннях закону (www.ukrinform.ua).

Згідно з документом, з 1 липня 2021 року і до 1 січня 2024 року купувати землі сільгосппризначення зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. У перші два роки з дня, коли закон набуде чинності, одна фізособа зможе придбати лише 100 га землі.

Якщо площа придбаної ділянки перевищить зазначені граничні розміри, вона конфіскується за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки може подати орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.

З 2024 року сільгоспземлі зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тисяч гектарів. Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи отримають таке право тільки у тому разі, якщо українці проголосують за це на референдумі.

Будь-які іноземні громадяни навіть після референдуму не зможуть придбати земельну ділянку, якщо вона розташована ближче 50 км від державного кордону України.

Розрахунок за покупку ділянок відбуватиметься тільки в безготівковій формі. До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншою їх нормативної грошової оцінки.

У разі відсутності у покупця землі документів, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за які купується ділянка, її продаж буде заборонено («Слово і Діло»).

Як саме перевірятимуть покупців?

Постанова, яку затвердив Кабмін, розмежовує перевірку покупців і власників земельних ділянок. Покупців перевірятиме нотаріус, а власників – Держгеокадастр. В обох випадках перевірка включатиме: встановлення особи покупця або кінцевого бенефіціарного власника юрособи; перевірку застосування санкцій до покупця або бенефіціару; перевірку віднесення покупця до переліку осіб, пов'язаних з терористичною діяльністю; визначення загальної площі сільгоспземлі у власності.

Для перевірки будуть використовувати дані Державного реєстру прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

За результатами перевірки нотаріус повинен буде скласти протокол, де буде інформація про відповідність або невідповідність вимогам Земельного кодексу. Якщо вимоги будуть порушені, Держгеокадастр має конфіскувати куплену ділянку за рішенням суду (pulse.kr.ua).

Купити можна буде тільки приватні ділянки. Землі сільгосппризначення державної та комунальної власності продаватися не будуть.

Експерти зазначають, що найшвидше і найлегше продати землю можна буде через онлайн-аукціони. Однак, у перспективі туди мало виставлятиметься землі, оскільки багато власників є людьми похилого віку.

Ціни в різних областях будуть різними й залежатимуть від нормативної грошової оцінки та орендної плати, яка сформувалася в регіоні. Також ціна буде залежати від місця розташування земельної ділянки, якості ґрунтів та конкуренції.

Зараз середня ціна по Україні за один гектар землі становить $2,5 тис., максимальне зростання можливе до $10 тисяч, про це повідомив доцент Київської школи економіки, координатор дослідницького проєкту UaFoodTrade Олег Нів'євський. На його думку До старту ринку земельні ділянки понад 2 гектарів офіційно можна було лише здавати в оренду. Ціна оренди почала зростати з 2015 року, коли тільки почалося обговорення теми введення ринку або спрощення мораторію (www.ukrinform.ua).

Відтак, після 2019 року – теж, коли ці дискусії взагалі стали інтенсивними та коли почалися вже реальні дії щодо розробки великого земельного пакета реформ. Ринок повірив у такі наміри держави. І ціна на землю, на оренду земельних паїв збільшилася фактично з 2015 року в 4 рази в гривневому еквіваленті, та в 3 рази в доларовому еквіваленті (www.ukrinform.ua).

Експерт пояснює, що земля буде зростати в ціні. На його думку, рази у 2 десь протягом 5 років... Земля, як ресурс, знаходиться в фіксованому обсязі, а попит на продовольство не тільки в Україні, а й глобально росте. І тому попит на нашу землю теж буде збільшуватися. Відповідно, і ціна на землю теж буде збільшуватися. У всьому світі ціна на землю знаходиться у висхідному тренді. І немає якихось причин думати, що ціна на землю повинна падати.

Боятися того, що з відкриттям ринку прості українці залишаться без землі, не варто, адже навіть тоді, коли діяв мораторій, багатії і так її скуповували, переконаний професор Київської школи економіки і експерт із земельних питань Олег Нів'євський. «Зокрема, можна було орендувати землю на 50–200 років. Крім того, обійти мораторій можна було шляхом обміну. Наприклад, ділянку в пару соток обміняти на ділянку в декілька гектарів з доплатою», – говорить він у розмові з DW (www.dw.com).

На думку директора департаменту земельних ресурсів Компанії «Контінентал Фармерз Груп» Віктора Вальчука: «Саме заборона купувати землю юридичним особам суттєво зменшуватиме реальний попит на землю на першому етапі відкриття ринку, а це, відповідно, негативно позначиться на ціні землі. Замість того, щоб ринок вільно функціонував, він, можна сказати, працюватиме в штучно створеному середовищі, і сподіватися на отримання адекватної ціни за землю на цьому етапі, на жаль, не доводиться. …Справедливу ціну власники земельних ділянок зможуть отримати лише після того, коли в Україні запрацює справжній ринок землі. Тобто після 2024 року, без обмеженого переліку тих, хто має право придбати землю. Очевидно, що ціни на землю в перші кілька років функціонування ринку будуть найнижчими, а основними покупцями будуть люди, наміром яких буде перепродаж землі через кілька років, коли на ринку сформується дійсно справедлива ціна на українську землю. Досвід усіх європейських країн показує, що після відкриття ринку землі в перспективі чотирьох-п’яти років ціни на землю можуть зрости у кілька разів. Україна в цьому випадку пройде дуже схожий шлях розвитку ринку землі (zaxid.net).

На думку експертки із земельних питань «Українського клубу аграрного бізнесу» Елліни Юрченко: «Якби були допущені іноземні компанії, то вартість землі зросла б суттєвіше через вищу конкуренцію. Нині ж закон вийшов популістичним. Адже обмеження у 100 гектарів в одні руки можна обійти. Власник агрокомпанії потенційно може скупити більше землі через посередників – родичів, працівників».

Схожу думку має Нів'євський, який зазначив, що через такі обмеження земля буде недооцінена. «Крім того, за відсутності іноземців буде менше іноземних аграрних технологій і практик. Недопуск іноземців вигідний першою чергою тим, хто вже працює в агросекторі. Я думаю, до питання ринку землі не скоро повернуться, оскільки Зеленському невигідно виносити питання на референдум через можливий негатив виборців» (porady.org.ua).

Деякі політики застерігають, що відкриття ринку землі може виявитися аферою державного масштабу. Так, співголова фракції «Євросолідарності» Ірина Геращенко зауважила, що земельна реформа може виявитися аферою з боку держави: «Ми бачимо, що під правильною назвою про ринок землі, ховається закон, який буде аферою сторіччя. Так само як несправедливо відбувалася приватизація на початку 90-х років великих українських підприємств, коли їх просто вкрали в українців, замість того, щоб чесно приватизувати на відкритих конкурсах, така сама зараз афера закладається в цей законопроєкт», – підкреслила Ірина Геращенко (4studio.com.ua).

Своєю чергою нардеп від «ЄС» Ростистав Павленко заявив, що для захисту фермерів необхідне встановлення мінімальної ціни на землю для того, щоб її не скуповували за безцінь. За його словами, для того, щоб український фермер міг купити таку землю має бути запроваджений механізм аграрного банку, який надаватиме кредити під відсоток до 5 %.

«Є понад 8 мільйонів гектарів землі, яка знаходиться в державній власності. Тепер без контролю, без мінімальної ціни, яка не дозволила б пограбувати державний бюджет, без розуміння того, як ми захистимось від спроб обійти законодавство, ось це величезне надбання, яке за Конституцією належить всьому українському народу, дуже легко можуть розпродати, розподілити. Гроші можуть або вивезти, або закрити якісь бюджетні дірки», – наголосив нардеп (prm.ua).

Президент Володимир Зеленський заявив: «Прозорий ринок землі – це те, що ми обіцяли громадянам України, і те, що ми робимо. Ми це зробили саме для людей, врахувавши їхні застереження й побажання. Протягом дії заборони на продаж сільгоспземлі українські землевласники, володіючи гектарами плодючих угідь, роками бідували, не маючи змоги використовувати їх у повному обсязі. Але нарешті вони можуть розпоряджатися власним майном з вигодою для себе та своєї родини.

Водночас за роки мораторію було незаконно присвоєно близько 5 млн га державних земель, що за площею дорівнює майже двом півостровам Крим.

Відтепер, купувати землю мають право всі громадяни України, територіальні громади та держава. Нотаріус перевірятиме покупця та правильність поданих документів. У разі невідповідності вимогам нотаріус зобов'язаний відмовити в державній реєстрації договору купівлі-продажу» (president.gov.ua).

Ще до того, як стало зрозуміло, що ринок землі, принаймні у перші роки, працюватиме з обмеженнями, у Світовому банку підрахували, що вільний продаж сільськогосподарської землі міг би дати Україні додаткові 1,6 % приросту ВВП щороку.

Як вважає президент Київської школи економіки і радник керівника Офісу президента Тимофій Милованов: «… навіть попри те, що реформа у її чинному вигляді повільна, вона може принести у бюджети різних рівнів до 2 млрд доларів. …За нашими розрахунками (КШЕ), навіть такий варіант реформи в наступні роки додасть приблизно 2 мільярди доларів. Тобто близько 1,5 % ВВП», – заявив він у травні цього року (www.bbc.com).

У міністерстві аграрної політики дещо скромніші очікування. Керівник відомства Роман Лещенко називає земельну реформу «дуже м'якою, поетапною, без будь-яких різких рухів».

Він твердить, що «ми плавно йдемо для того, щоб просто легалізувати та визнати нарешті право власності на землю», а економічний ефект «буде мінімальний».

«Перші пів року це буде так званий підготовчий період. Інституційна підготовка, правозастосовна практика, нотаріуси, реєстри», – розповів міністр АПК (lb.ua).

Перший заступниця керівника НБУ Катерина Рожкова: «У Нацбанку кажуть, що банки готові як кредитувати покупку землі, так і видавати позики під її заставу. Але усі потребуватимуть час, щоб зрозуміти, як працюватиме ринок. …Певний час усім гравцям ринку – і тим, хто продає, і тим, хто купує, і банкам, які будуть це кредитувати, – всі потребуватимуть часу, аби визначитися із ринковою ціною за вільного обігу земель» (www.bbc.com).

Землевласники ж, окрім права вільно розпоряджатися майном, отримають ряд інших можливостей, впевнений експерт. «Нарешті землю можна буде використовувати як заставу для кредитування. Це відкриє можливості фермерам, яким не вистачає фінансування. Або взяти кредит можна буде, якщо людина має пай і захоче відкрити, наприклад, кав'ярню», – пояснює доцент Київської школи економіки, координатор дослідницького проєкту UaFoodTrade Олег Нів'євський (dw.com).

Отже, відкриття ринку землі в Україні 1 липня 2021 року залишається актуальною і однією з найобговорюваніших тем у колі аграріїв, українському політикумі та й в українському суспільстві загалом. Ця подія отримала як своїх прихильників, так і опонентів, навколо переваг і недоліків відкриття ринку землі все ще тривають запеклі громадські і політичні дискусії. Тож, тема відкриття ринку землі почергово набуває різного політичного забарвлення, обростає новими тлумаченнями, а часто й неправдивими голослівними заявами, тоді як самі власники землі – українські селяни – часто почуваються геть розгубленими, не розуміючи, чого очікувати, які рішення ухвалювати, а можливо, і чого остерігатись (zaxid.net).

Таким чином, запровадження ринку землі в Україні було чи не найдовше очікуваною, і чи не найсуперечливішою реформою. Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів схвалила Верховна Рада.

Відтак, настав той час, коли українці можуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій, який діяв в Україні з 1992 року, стане не що інше, як – історією.

Продаж землі – це поетапна реформа та багато заборон. Тому більшість експертів схиляються до думки, що хоча в Україні і довго йшли до завершення земельної реформи, та навряд ринок аграрної землі запрацює одразу. Імовірно, у перші роки триватиме узаконення придбаних раніше в обхід мораторію ділянок, а також буде переоформлення з оренди на продаж землі, що роками обробляється фермерами. Але у будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.