Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвідІ. Беззуб, мол. наук. співроб. НЮБ НБУВ

Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід

 

Беззуб І. Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід. Громадська думка про правотворення. 2021. № 1 (206). С. 14–25. URL: http://nbuviap.gov.ua/images/dumka/2021/1.pdf.

 

Стан житлового фонду в Україні викликає обґрунтоване занепокоєння і є найактуальнішою соціальною проблемою, розв’язання якої є найважливішим завданням суспільства.

За словами президента Конфедерації будівельників України Л. Парцхаладзе, більш ніж 50 % житла в Україні перетнуло 50-річний поріг та потребує капітального ремонту, а комунальна інфраструктура зношена на 70 %.

За даними Державної служби статистики, на 1 січня 2019 р. в Україні нараховувалося 45,5 тис. старих та 16,8 тис. аварійних будинків. Переважна більшість таких будівель трьох-п’яти поверхів, панельні або цегляні, споруджені у післявоєнні роки у великих містах включно до середини 70-х рр. минулого сторіччя і, на сьогодні мають критичні показники фізичного зносу. За інформацією Державної служби статистики станом, на 1 січня 2020 р. в Україні з 200 тис. багатоквартирних будинків майже 12 % було зведено в 1919–1945 рр., кожен четвертий будинок – у 1946–1960 рр., ще майже чверть – у 60-х рр. Понад 67 тис. будинків збудовані протягом 1960–1980 рр.

У так званих «хрущовках» – гуртожитках, «гостинках» та малогабаритних квартирах обмеженого комфорту – мешкає понад 10 млн українців.

Відсутність коштів для належного утримання, ремонту та реконструкції житла призводить до прискорення темпів його старіння та виводу з експлуатації у зв’язку з аварійністю. Тому щороку ці цифри зростають.

Якщо негайно не вжити дієвих заходів, то за 5–7 років, коли фізичний знос буде становити близько 80 %, вже неможливо буде врятувати житло, як і неможливо буде за короткий час збудувати нове.

Позбутися «хрущовок» можна двома шляхами: реновація і реконструкція. Перший – поквартальна реновація. Тобто зноситимуться не окремі будинки, а цілий квартал. Далі на «чистому місці» зводять все «з нуля» – від будинків до інфраструктури (дороги, міждворові проїзди, паркування, магазини), громадських місць (дитсадок, сквер, школа) та комунікації.

Такий підхід вирішує проблему комплексно років на сто вперед. А місто і мешканці можуть зекономити тисячі гривень на ремонті і комуналці. Але концепція має кілька істотних «мінусів»: висока вартість; тривалість (реновація може тривати роками); питання тимчасового проживання жителів кварталу і пов’язаної з цим логістики.

Другий варіант – реконструкція наявного житла, в тому числі і кожного будинку окремо. Головне питання – стан будинків. Адже навіть «хрущовки» можуть сильно вирізнятися між собою. А їх нинішній стан залежить від низки факторів. Але і ця концепція має проблеми: підходить не для всіх будинків; мешканцям необхідно кілька років жити в ситуації періодичного ремонту з усіма наслідками – відключення комунікацій для перекладання, пил, шум; менший термін експлуатації реконструйованої будівлі, в порівнянні з новим.

Експерти та фахівці переконані, що питання реконструкції застарілого житлового фонду в Україні потребує термінового вирішення на основі оновлення законодавчої бази із врахуванням існуючого досвіду.

Наразі нормативно-правовим актом, який визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового та нежитлового фондів є Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» (2006 р.).

У державному бюджеті на 2007 р. на реконструкцію застарілого житла виділялося 250 млн грн, уряд затвердив порядок і напрямки їхнього використання. У 2008–2013 рр. планувалося реалізувати пілотні проєкти комплексної реконструкції у 12 містах: Вінниці, Дніпрі, Донецьку, Києві, Луцьку, Миколаєві, Полтаві, Сумах, Харкові, Хмельницькому, Чернівцях і Чернігові.

На папері було, начебто, все просто: місцева влада приймає відповідні рішення, знаходить інвестора-забудовника, той будує «стартові» будинки із просторими комфортними квартирами, у які поступово переселяє мешканців, а на звільненій земельній ділянці споруджує житло для продажу на ринку.

Однак закон виявився не життєздатним: реконструкція стосувалася тільки будинків до п’яти поверхів, усі роботи повинні були проводитися за рахунок забудовників, згоду на реконструкцію зобов’язані були дати 100 % мешканців будинку, коефіцієнт відшкодування за старе житло становив 1,5. Вдосконаленням закону займалися неодноразово – з 2006 р. він переніс 6 редакцій.

Але за цей час, ні забудовники, ні потенційні інвестори, ні самі мешканці та власники житла не побачили надійних правових механізмів для унормування взаємовідносин усіх учасників процесу реконструкції. Це і стало основною причиною того, що реновація застарілого житла в Україні так і не розпочалася на практиці, вважає Л. Парцхаладзе.

І українських, і зарубіжних інвесторів, що готові брати участь у проєктах із модернізації побудованого житла, зупиняє непідготовлена законодавча база, переконаний експерт у сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК «Фенікс Груп» Н. Бенч.

З метою врегулювання даного питання, Міністерство розвитку громад та територій розробило новий проєкт закону «Про внесення змін до Закону України “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”«.

Новий законопроєкт розроблявся спільно з Українським державним науково-дослідним інститутом проєктування міст «Діпромісто» імені Ю. Білоконя. Він має на меті вирішити максимальну кількість проблемних питань, щоб нарешті розпочати процес реконструкції кварталів застарілого житла на практиці. Зокрема, враховує можливість здійснення реконструкції застарілого житла різної висотності, а не лише 5-поверхівок; передбачає, що для проведення реконструкції достатньо 75 % голосів мешканців будинку; визначає замовниками проєктів реконструкції виконавчі органи сільських, селищних та міських рад; розширює перелік можливих джерел фінансування проєктів; визначає алгоритм прийняття рішення щодо реконструкції або знесення; удосконалює процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла; передбачає різні можливі варіанти відселення жителів під час реконструкції, максимальну відстань, на яку відбуватиметься відселення та інші питання.

Заходами комплексної реконструкції кварталів визначається: реконструкція багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону); модернізація багатоквартирних будинків в межах кварталу (мікрорайону); знесення багатоквартирних будинків в межах кварталу (мікрорайону) з подальшим новим будівництвом об’єктів; реконструкція об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих в межах кварталу (мікрорайону).

Спосіб реалізації цих заходів обиратиметься на підставі, зокрема, програм реконструкції, які розроблятимуться з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

Новий проєкт закону також передбачає розподіл зон відповідальності між органами державної влади та забудовниками. Так, до сфери відповідальності держави тепер будуть відноситися: планування комплексної реконструкції кварталів відповідно до генплану; розробка та затвердження містобудівної документації; інженерна підготовка, створення інфраструктурних об’єктів і благоустрій територій за рахунок коштів з державного, місцевого бюджетів, а також грошей приватних забудовників; проведення прозорих інвестиційних конкурсів з пошуку компанії-забудовника.

Забудовники відповідають за розробку проєкту реконструкції та експертизу проєктної документації; отримання дозволу на виконання будівельних робіт щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС 2) та значними (СС 3) наслідкам; безпосереднє зведення житлових будинків та введення в експлуатацію; надання частини квартир у нових будинках для власників житла будинків, що підлягають знесенню; чітке дотримання умов інвестиційного договору, в тому числі термінів здачі будинку.

Як випливає з законопроєкту, на думку експертів, він більше враховує інтереси відселенців, ніж попередні редакції. Однак слабкі сторони присутні і в даному документі.

Учасники ринку відзначають, що законопроєкт не надає ніяких пільг та преференції тим, що виграє конкурс на проведення реконструкції, тобто забудовникам. Побудувавши 20-поверховий будинок замість п’ятиповерхового, девелопери, без сумніву, отримають вигоду, продавши більшу частину квартир.

Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід 

Джерело: https://www.slovoidilo.ua/2018/08/13/infografika/suspilstvo/ukrayini-zastarilo-vzhe-50-zhytlovoho-fondu

Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід 

Джерело: https://www.slovoidilo.ua/2018/08/13/infografika/suspilstvo/ukrayini-zastarilo-vzhe-50-zhytlovoho-fondu

 

Але держава не передбачає ні спрощеної процедури узгодження проєкту, ні будь-яких інших бюрократичних послаблень для компаній-забудовників.

Серед інших проблемних питань, які в черговий раз можуть стати стопом для реконструкції «хрущовок», юрист LF TOTUM В. Глянцев називає норму проєкту, що при відселенні, рівноцінний об’єкт нерухомості надається в багатоквартирному будинку, який знаходиться в межах території населеного пункту, що й об’єкт, який вивільняється. Тобто мешканців із центру можуть переселити на окраїну міста.

Також, законодавець передбачив норму, згідно з якою адміністрації (міські, районні, обласні) відповідно до своєї компетенції ініціюють розробку державних цільових програм, розробляють і проводять громадське обговорення концепції програми. З одного боку добре, що до розроблення концепції залучається громадськість, а з іншого – практика показує, що неможливо в позитивному русі провести громадське обговорення навіть детального плану території. За словами СEO і керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution А. Рижикова, поняття громадських слухань – це деструктивний елемент у містобудуванні. Не можна питати людей, як правильно будувати. Будь-який прояв демократії там, де потрібні професійні знання, призводить до колапсу системи.

У свою чергу, архітектор, консультант з розвитку територій «Київської стратегічної спільноти» К. Колесніков наполягає, що до розвитку території мають максимально залучатися мешканці та власники нерухомості. Мешканці повинні мати прямий вплив на забудовника та на формування плану реновації. На його думку, передусім має бути передбачений прозорий механізм фінансування масштабної реновації та відповідальність забудовника за втілення плану реконструкції, зокрема «хрущовок».

Член парламентського комітету з питань запобігання і протидії корупції, активіст громадського руху «Збережи старий Київ» І. Луценко переконаний, що ще одна спроба почати масштабну реновацію застарілого житла також буде невдалою, оскільки не враховує інтереси власників житла. Він вказує на те, що нині чиновники профільного Міністерства обґрунтовують реновацію суспільною необхідністю. Але, якщо люди вважають, що їхня приватна власність їх задовольняє, то ніякою суспільною необхідністю це не прикриєш, наголошує І. Луценко.

Тому віцепрезидент Академії будівництва України А. Беркута висловився на користь прийняття закону про суспільну необхідність, який міг би врегулювати колізії щодо знесення будинків чи кварталів застарілого житла, надання власникам нової житлоплощі тощо.

Схожу думку висловив і президент ГО «Українська організація захисту споживачів послуг» О. Тітамир. Новий «гальмівний» фактор може виникнути, якщо хтось із решти 25 % мешканців подасть до суду, адже Конституція і низка інших законів гарантує державний захист права приватної власності і її недоторканність. Отже, проєкт може бути заморожений на невизначений термін.

Щоб запобігти таким негативним сценаріям, влада повинна створити потужний мотиваційний механізм для мешканців, аби вони погоджувалися на проект. Саме тому програма з модернізації старих будинків має бути підкріплена державними гарантіями, що слугуватиме надійною страховкою для власників житла на випадок будь-яких форс-мажорних обставин.

Крім того, законопроєкт передбачає кілька суттєвих моментів, які негативно вплинуть на рішення інвестора щодо входження в проєкти реконструкції. Зокрема, якщо під час зборів співвласників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» рішення вважається неприйнятим, а багатоквартирний будинок виключається із інвестиційного проєкту; реконструкція територій у межах історичних ареалів населених місць, їх окремих частин, повинна здійснюватися з урахуванням вимог законодавства про охорону культурної спадщини, а основою для прийняття рішень із реконструкції зазначених територій є історико-архітектурний опорний план (переважна більшість тих же «хрущовок» розміщуються в центральних історичних ареалах населених пунктів, питання реконструкції таких будинків може розтягнутися на роки); зобов’язання інвестора-забудовника про безкоштовну передачу об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об’єктів і умов передачі.

Відтак, жоден інвестор не розпочне перемовини доти, доки не буде прозорої, закріпленої законом схеми реалізації проєкту. І для приватного інвестора вкрай важлива наявність широкого мотиваційного пакету від місцевої влади у рамках проєкту.

Проте, на думку президента Будівельної палати України П. Шилюка, одного лише закону буде замало для вирішення такої комплексної проблеми. Потрібні будуть цільові програми – загальнодержавна і місцеві – в яких буде детально розписаний алгоритм дій всіх учасників процес, обрахована ресурсна база, потужності будівельних підприємств.

Крім того, переконаний експерт в сфері девелопменту та будівництва Н. Бенч, щоб ситуація змінилася, потрібно, як мінімум, задуматися про прийняття нового Житлового кодексу України, в якому будуть зазначені чіткі права та обов’язки власників квартир, сприятливі механізми для інвесторів тощо. Для того, щоб зарубіжні інвестори приносили свої кошти в Україну, потрібні гарантії, що вони зможуть отримати прибуток, а також нейтралізація рейдерства та корупції.

Щодо застарілого житлового фонду, будинки якого потребують капітального ремонту і повної заміни всіх інженерних комунікацій, зазначає О. Тітамир, кожне місто має розробити власну інвестиційну програму, де були би прописані можливості диверсифікованого фінансування проєктів. Наприклад, часткового бюджетного фінансування, часткового – з боку інвестора, і додаткового – з боку мешканців за схемою тривалої розстрочки.

Найголовніше: повинна бути створена ефективна модель – передусім на рівні державної програми, де б профільне міністерство виконувало провідну адміністративну роль у контексті проєктів із заміни аварійного житлового фонду, а не дорадчу, як пропонується нині.

Центральна влада повинна виявити державний інтерес до цієї справи, підтримати забудовників, інвесторів, девелоперів і водночас контролювати хід виконання програми. Без державної підтримки, своєрідного патронату з боку урядових органів плани реконструкції застарілого житла нежиттєздатні.

Також експерти підкреслюють необхідність ретельного вивчення досвіду тих країн, де вже було здійснено подібну реконструкцію старих будинків, з тим, щоб не допустити повторення чужих помилок.

Дійсно, наші проблеми не унікальні. Практика масового невибагливого будівництва була поширена і на країни Східної Європи. І там, до слова, пішли набагато далі у питаннях осучаснення житлового фонду.

Після Другої світової війни в країнах Західної і Східної Європи, внаслідок військових руйнувань і росту населення, виникла житлова криза, яка гостро відчувалась у крупних містах. У зв’язку з цим у 50-ті рр. XX ст. розпочалось масове житлове будівництво із введенням у дію недорогих малометражних квартир. У цих умовах питанням споживчої якості квартир, їх комфортабельності, довговічності та енергоекономічності приділялась незначна увага. Вже наприкінці 60-х рр. частка крупнопанельного будівництва у житловому секторі Франції становила 50 %, Німеччини – 64 %, Фінляндії – 70 %, Швеції – 60–70 %.

Проведені дослідження показали, що вимоги населення до якості житла змінюються кожні 8 років. Тому вже на початок 80-х рр. XX ст. ці будинки не відповідали сучасним нормам проживання, нормативно-технічним вимогам і потребували проведення робіт з їх реконструкції. Реконструкція панельних житлових будівель здійснювалась такими способами: надбудова додаткових поверхів; добудова лоджій, балконів, терас; перебудова будинку з метою зміни його об’ємно-планувального рішення (з частковим розбиранням, добудовою нових фрагментів); зміна архітектурного вигляду будівлі шляхом оновлення фасадів, облаштування балконів, лоджій. При цьому процес реконструкції житлових будівель супроводжувався переходом на нові, більш економічні, системи опалення із заміною інженерного обладнання.

Проєкти реконструкції житлових будівель, як відомо, вимагають величезних інвестицій, тому без підтримки держави реалізовувати їх нелегко. У зв’язку з цим урядами європейських країн були розроблені державні програми реконструкції житлових будівель, для здійснення яких виділялись державні субсидії і пільгові кредити.

У Франції на даний час діє чотири державні програми з реконструкції міської житлової забудови, а саме:

– програма покращення житла – надання домовласникам субсидій до 35 % вартості робіт і пільг (на термін реконструкції не більше трьох років) при дотриманні визначених умов;

– тематичні соціальні програми – надання домовласникам субсидій до 70 % вартості робіт для реконструкції невеликих житлових будівель в інтересах населення з низькими доходами;

– програма реновації будівель – надання домовласникам значних податкових пільг при проведенні реконструкції. У разі їх відмови місцеві органи влади мають право продати об’єкт інвестору з метою реконструкції;

– програма ліквідації будівель з нездоровими умовами проживання – надання ряду субсидій домовласнику на знесення і реконструкцію ветхого житла. У випадку відмови держава має право здійснити необхідні роботи за рахунок домовласника.

Сучасна технологія реконструкції житлових будівель у Франції із застосуванням нової техніки, ресурсо-енергозберігаючих технологій та ефективних матеріалів дає змогу реконструювати житловий будинок залежно від обсягу переробок за 3–6 місяців. Реконструкція житлових будівель здійснюється, як правило, без виселення мешканців із максимальним дотриманням їх побутових умов.

У США діють федеральні програми реконструкції житлових будинків на рівні мікрорайону. Обов’язковою умовою бюджетного фінансування реконструкції житлового будинку є експертиза вартості 25-річного житлового циклу його експлуатації.

У Нідерландах однією з основних статей житлових витрат держави є дотації програм реконструкції районів старої забудови; реконструкція житлових будинків здійснюється за підтримки єдиного Фонду оновлення міст, в який уряд щорічно вносить приблизно 500 млн дол. У рамках програми реконструкції районів старої забудови через муніципалітети виділяються дотації на додаткову теплоізоляцію зовнішніх стін, покрівлі й віконних отворів. Крім того, у цій країні реалізуються різноманітні програми субсидій при реконструкції житлових будівель. При цьому уряд бере на себе затрати, пов’язані з установкою ліфтів у багатоповерхових будинках і адаптацією будинків для людей з обмеженими фізичними можливостями (установка сходових підйомників, реконструкції ванних кімнат і кухні).

У Швеції затрати на реконструкцію, утримання і технічне обслуговування житлової забудови повністю відшкодовується за рахунок квартирної плати. В останню включаються амортизаційні відрахування на реконструкцію, утримання і технічне обслуговування житлових будинків, що становить від 15 до 50 % доходу сім’ї.

Польща і країни Балтії, намагаючись заощаджувати, переважно реконструюють «хрущовки», а не зносять їх. Проводять аудит, складають план робіт і покроково реалізують його. Схема фінансування реконструкції – залучення коштів Євросоюзу, держбюджету, місцевих бюджетів, коштів самих мешканців, а також донорські кошти європейських структур. Стан і етап його модернізації (що зроблено, що потрібно зробити, скільки це буде тривати і буде коштувати власнику) – все це є одним з істотних факторів і впливає на вартість житла.

В Естонії, наприклад, будівлі, що залишилися у спадок від СРСР, почали перетворювати на енергоефективні розумні будинки, які обладнають сонячними панелями, встановлять сучасні системи опалення, ізоляції та вентиляції. Ініціатива отримала назву SmartEnCity. В Союзі квартирних товариств Естонії реконструкцію існуючих «хрущовок» оцінювали в 250–300 євро за квадратний метр – тоді як новий «квадрат» обходився в 1200 євро, плюс 100 євро за квадрат знесення старої будівлі. Польща також зробила акцент на утеплення панельних будинків та перетворення сірих депресивних будинків на естетично привабливі.

Цікавим для України може бути досвід Латвії, яка взяла курс на максимальну енергоефективність, в тому числі – в оновленні житлового фонду. При цьому було враховано, що родини з низьким рівнем доходу не могли дозволити собі повноцінну реновацію житла. У такому випадку реновацію будинків оплачував інвестор. Після низки робіт, що включали утеплення фасадів та заміну систем водо– і теплопостачання, будинок споживає вдвічі чи тричі менше енергії. Але жильці певний час платять інвестору за старими тарифами. А він, в свою чергу, розраховується з місцевим бюджетом, забираючи собі різницю, що утворюється в результаті економії енергоресурсів.

Як модель цікавий і досвід Ізраїлю, де в ті ж 1950–60-ті рр. також будували дешеве житло: 4–5-поверхові прості багатоквартирні будинки, відомі як шикуними. Хоча вже було реалізовано кілька проектів по повному знесенню таких будівель, в тому ж Тель-Авіві зараз поширюється практика надбудови шикунимов додатковими поверхами, які підтримує додатковий зовнішній каркас.

Подібні проекти реалізуються без відселення мешканців, хоча їм доводиться терпіти з рік незручності, однак натомість вони отримують збільшення житлоплощі за рахунок зовнішній балконів і лоджій (а то і кімнат), модернізацію всього будинку з заміною комунікацій, збереження місця проживання і відсутність витрат на переїзди і ремонти (що теж дороге задоволення). Цікаво, що навіть в таких випадках початку робіт передують тривалі обговорення з жителями, що тривають часом не один рік. Процеси комунікації раніше фінансували в основному девелопери, однак зараз на це виділяються і державні кошти. Гарантом ж процесу зазвичай виступає мерія.

У країнах з ринковою економікою на реконструкцію житлових будівель спрямовується значна частка інвестицій. За оцінками спеціалістів, частка інвестицій на реконструкцію житлових будівель у Німеччині становить 70 %, у Канаді і Данії приблизно до 50 % обсягу коштів, які залучаються на нове будівництво. У США ця частка перевищує 40 %, аналогічна тенденція спостерігається у Нідерландах. Варто відзначити, що західні спеціалісти вже зараз розробляють нові методи реконструкції житлових будинків сучасних серій.

 Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід

Джерело: https://www.slovoidilo.ua/2018/08/13/infografika/suspilstvo/ukrayini-zastarilo-vzhe-50-zhytlovoho-fondu

 Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду: українські реалії та зарубіжний досвід

Джерело: https://www.slovoidilo.ua/2018/08/13/infografika/suspilstvo/ukrayini-zastarilo-vzhe-50-zhytlovoho-fondu

 

Дуже серйозно до питання реконструкції 5-поверхівок підійшла Німеччина. Тут програма реновації тривала близько 20 років в кілька етапів. На початку 1990-х рр. влада Німеччини дійшла висновку, що привести до порядку зношені будівлі (модернізувати) коштуватиме на 30 % менше, ніж знести та побудувати нові.

Відтак, німці взялися за комплексну реконструкцію та модернізацію застарілого та енергонеефективного житла (санація). Санація житлових будинків у Німеччині мала три основні завдання: відновити повноцінний технічний стан будинку і, як наслідок, продовжити термін його експлуатації; поліпшити умови проживання у будинку, підвищити рівень його комфортності; упровадити енергозберігаючі заходи.

У багатьох районах санація проводилася без відселення мешканців. Через це виникли особливі вимоги до організації будівництва, зокрема проведення робіт з найменшою кількістю скарг від жителів. Для цього на будмайданчику працював спеціальний консультант, який в режимі реального часу міг відповісти на всі питання про будівельні роботи. Житлові компанії залучали відразу кілька фірм для проведення робіт. В усіх контрактах була умова: якщо одна з фірм не зможе виконати свої зобов’язання, їх виконає інша, взявши на себе додатковий обсяг робіт. Так, мешканцям гарантували виконання всіх робіт у строк. Крім того, в пріоритеті був контроль якості робіт – представники власника щодня документували всі роботи.

Модернізація систем опалення, водовідведення та вентиляції мала на увазі додаткові роботи всередині квартир з подальшим ремонтом санвузлів і кухні. Ці роботи також проводилися без відселення. Роботи всередині однієї квартири тривали всього 5 днів завдяки використанню конструкцій заводської готовності. Проведення робіт на різних поверхах було синхронізовано по стояках, що дозволяло жителям користуватися санвузлом і кухнею сусідів.

У Східній Німеччині було близько 2,1 млн квартир панельної забудови. З початку санації німці встигли повністю оздоровити 60 % старого житла і ще частково 25 %. Результатом санації стали економія енергії, скорочення витрат, а також підвищення ринкової вартості житла.

Але вже на сьогодні технічний стан будинків погіршився просто через старіння, і німці вирішили, що модернізувати це житло немає сенсу – краще зводити нове, ніж вливати гроші в те, що через 10–15 років зруйнується остаточно.

Однак втілити в Україні німецький сценарій санаційних заходів повною мірою неможливо. Адже в об’єднаній Німеччині санація проходила до процесу масової приватизації квартир. Тобто будинки – з усіма комунікаціями, будівельними конструкціями тощо – були на момент початку санації у державній чи комунальній власності. Відтак, держава мала на порядок більше механізмів для односторонньої організації і впливу на процес оздоровлення житлового фонду. Лише після проведення основної частини санаційних заходів у Німеччині дозволили приватизацію квартир. І, до слова, на відміну від ситуації в Україні, процес приватизації житла у Німеччині був платним, тому люди сприймають квартиру, дім і прилеглі території як належить справжнім господарям та готові платити за належний стан свого майна.

Утім, середньомісячна зарплатня в Німеччині у дев’ять разів більша, ніж в Україні (станом на кінець 2019 р.), отже, можливість серйозного фінансування відновлюваних робіт мешканцями України вочевидь виключається.

Разом з тим, цікавими для українських фахівців можуть бути ефективні принципи інформаційно-роз’яснювальних кампаній.

Відповідно до німецького законодавства рішення про модернізацію і капітальний ремонт житлової багатоповерхівки ухвалюється голосами не менш, як 75 % мешканців, які присутні на зборах. Натомість для прийняття рішення про поточний ремонт досить 50 % голосів учасників зборів. Якщо ж у будинку створений кооператив чи ТОВ – рішення ухвалює дирекція або правління.

Відповідно до цивільного кодексу Німеччини мешканці багатоповерхівки не менш, як за три місяці до початку робіт повинні бути письмово поінформовані про майбутню модернізацію та про величину відрахувань. Окрім того, вони мають отримати всі обґрунтовані розрахунки.

З огляду на те, що основний обсяг робіт провадився без відселень, важливою є ретельна організації роботи з мешканцями будинків. Адже це надзвичайно важливо для забезпечення порядку та чіткості поведінки мешканців під час санаційних робіт.

Для цього при кожному будинку було створено спеціальне бюро по роботі з мешканцями. Ці бюро проводять бесіди з власниками квартир, узгоджують всі роботи щодо співфінансування, оформлення документації, проведення зборів та інформують мешканців щодо всіх етапів санації. Бюро надає кожному з них письмову інформацію про обсяг будівельних робіт. Обов’язково проводяться збори мешканців будинку, і окремо – кожного під’їзду. Крім цього, друкують і поширюють буклети, вивішують фотографії і графіки робіт, організовують виставки зразків нових будівельних матеріалів, демонструються фільми.

Представники бюро відвідують кожну квартиру, проводять інвентаризацію, спілкуються з мешканцями. Окрему складність являла собою робота з людьми, котрі особливо болісно сприймали незручності, пов’язані з будівельно-монтажними роботами (шум, бруд, періодичні відключення будинкових комунікацій, тощо). Насамперед йшлося про сім’ї з дітьми, літніх людей та інвалідів. Тому особисті питання вразливих категорій мешканців оперативно вирішувалися через контактних осіб – «старших по будинку», призначених бюро (наприклад, при необхідності переїздів і облаштувань у тимчасових окремих житлах).

Окрім цього, цікавими для України можуть бути механізми фінансування модернізаційних заходів, досвід організації роботи в масштабах цілої країни, чіткість дотримання графіків тощо.

Відтак, у Німеччині працює ціла низка джерел для фінансування комплексної реконструкції житла, зокрема, стандартне банківське кредитування; спеціалізовані довгострокові кредити (до 30 років під заставу нерухомості); власні кошти мешканців (у тому числі накопичені ресурси кооперативів); державні спеціалізовані програми (у тому числі програми, які передбачають допомогу малозабезпеченим громадянам).

Зважаючи на сучасний стан існуючого житлового фонду в Україні, актуальним є дослідження досвіду зарубіжних країн щодо нових підходів та інструментів проведення капітального ремонту житлових будівель.

Проте неможливо застосувати до України будь-який зарубіжний досвід у форматі «один до одного», треба створити власну українську державну програму з модернізації застарілого житлового фонду.

Отже, розв’язання проблеми модернізації житлового фонду перших масових серій має важливе соціально-економічне значення у сфері забезпечення громадян сучасним житлом. Це дасть змогу не тільки підтримати житловий фонд у задовільному стані, знизити розміри втрат через зношеність, але й передбачає значний соціально-містобудівний ефект оновлення житлового середовища, одержання додаткової житлової площі на освоєних міських територіях, а також якісне оновлення самого житла. Тому запровадження ефективного механізму реновації застарілого житла в Україні на практиці є вкрай актуальним (Статтю підготовлено з використанням інформації таких джерел: сайт «Мінфін» (https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/yak-i-kudi-rozselyatimut-meshkanciv-hruschovok/; https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/ustarevshee-zhile-shansy-stolichnyh-hruschevok-na-rekonstrukciyu/); офіційний вебсайт Міністерства розвитку громад та територій України
(
https://www.minregion.gov.ua/press/news/minregion-rozrobyv-zakonoproyekt-shhodo-kompleksnoyi-rekonstrukcziyi-kvartaliv-zastarilogo-zhytla/); портал недвижимости Domik.ua (http://domik.ua/novosti/izmeneniya-v-zakon-o-rekonstrukcii-zhilya-chto-zhdet-ustarevshij-zhiloj-fond-n259863.html); сайт ТОВ «ВИДАВНИЧИЙ ДІМ «МЕДІА-ДК» (https://nv.ua/ukr/biz/experts/zastarili-budinki-rekonstrukciya-chi-novi-kvartali-50061212.html); вебсайт німецької міжнародної телерадіокомпанії Deutsche Welle (https://www.dw.com/uk/як-зрушити-з-мертвої-точки-проблему-старих-хрущовок-в-україні/a-50123857); єдиний вебпортал органів виконавчої влади України «Урядовий портал» (https://www.kmu.gov.ua/news/v-ukrayini-planuyut-zaprovaditi-mozhlivist-rekonstrukciyi-zastarilogo-zhitla-bez-privyazki-do-poverhovosti– budinkiv); інформаційна агенція бізнесових новин про Україну Investory News (https://investory.news/vitalij-glyancev-de-garantii-dlya-investoriv-zabudovnikiv/); сайт «Економічна правда» (https://www.epravda.com.ua/columns/2019/01/24/644547/); сайт Будівельної Палати України (http://budpalata.com.ua/news/kompleksna-rekonstrukcija-zastarilogo-zhitlovogo-fondu-kruglij-stil/); Олійник Н. І. «Зарубіжний досвід реконструкції житлового фонду» (http://academy.gov.ua/ej/ej10/doc_pdf/Oliinyk.pdf); сайт Investment-Estate (https://investment-estate.com/uk/novosti/hrushchevki-20-mirovoy-opyt-i-sploshnye-paradoksy-ukrainy); портал Delo.ua (https://energo.delo.ua/energo-inter-experience/ozdorovlennja-zhitlovih-budinkiv-nimeckij-dosvid-333649/); вебпортал «Слово і Діло» (https://www.slovoidilo.ua/2018/08/13/infografika/suspilstvo/ukrayini-zastarilo-vzhe-50-zhytlovoho-fondu); Єременко Л. «“Хрущовки” – проблема міського середовища. Німецький досвід вирішення» (http://jrnl.nau.edu.ua/index.php/Design/article/view/14362)).